Total omläggning av stadens planering och markpolitik?
”Inga nya bostäder byggs, oavsett upplåtelseform, utan att det
finns en efterfrågan där hushållen både kan och vill betala för
nybyggda bostäder.”
Det konstaterar Exploateringskontoret i ett tjänsteutlåtande som ska behandlas på Exploateringsnämndens möte i dag den 7 november.
Exploateringskontoret menar därför att innan staden läger resurser på planering av nya byggprojekt så måste de bedömas utifrån sin ekonomiska genomförbarhet och utifrån efterfrågan i den aktuella stadsdelen.
Det här är en radikal omsvängning i förhållande till hur staden hittills arbetet med planeringen av nya bostäder och andra byggprojekt.
Fram till nu har strategin varit att ha ”offensiva mål för markanvisningar och detaljplaner” för att få igång byggandet, dvs stadens inriktning har varit att ta fram stora mängder detaljplaner och för att sedan hoppas på att det ska leda till ett omfattande byggande.
Men det fungerar inte längre. Enligt Exploateringskontoret har antalet byggrätter som inte utnyttjas, trots att det finns en godkänd detaljplan, ökat stadigt under tio års tid. I mars 2015 fanns 13 000 detaljplaner för bostäder som ändå inte börjat byggas, i september 2024 hade antalet ökat till hela 27 750.
Exploateringskontorets tjänsteutlåtande är framtaget med anledning av en fråga från politiker i S, V och Mp om hur byggbranschens minskade intresse för att bygga borätter påverkar stadens intäkter från markförsäljning.
Men det är inte bara minskad markförsäljning som påverkar stadens ekonomi. Även den omfattande planeringen som inte leder till nya byggprojekt gör det. För när staden lägger resurser på att planera för bostäder som sen inte byggs uteblir stadens intäkter, trots att man haft kostnader för planeringen. Och det är inga små summor det rör sig om. Enligt Exploateringskontoret är ca 2,5 miljarder kronor i dagsläget upparbetade för projekt i planeringsskede, där genomförandebeslut ännu inte fattats. Varje år läggs ytterligare ca 380–400 miljoner kronor på projekt i planeringsskede.
Återhämtning från låga nivåer
När Riksbanken i dag publicerar nästa styrränta så är förväntningarna om räntesänkningar höga enligt SVT. Ekonomiska experter förutspår att det blir en ”dubbelsänkning”, på 0,50 procentenheter till en styrränta på 2,75 procent.
Många hoppas nu på en återhämtning för byggbranschen, men det tror inte Exploateringskontoret. I stället förutspår man att det blir en utdragen process som dessutom starta från mycket låga nivåer.
Och det kan vara en rimlig bedömning. Det är långt kvar till de extremt låga räntor som gällde i november 2020, innan räntehöjningarna tog fart. Då var styrräntan 0 procent och genomsnittsräntan för ett rörligt lån låg på 1,48 procent. Den som tog ett nytt bostadslån med bindningstider mellan 1 och 5 år fick i genomsnitt en ränta på 1,29 procent. Det troligaste är nog att vi aldrig hamnar där igen.
En annan åtgärd som kan stimulera bostadsmarknaden är förslaget om sänkt amorteringskrav och höjt bolånetak. Regeringens utredare bedömer dock att effekten på bostadsmarknaden kommer bli relativt begränsad.
Vad händer med planförslaget för centrala Telefonplan?
Om Exploateringsnämnden kommer ta till sig Exploateringskontorets förslag och vad det i så fall betyder för centrala Telefonplan är fortfarande oklart. Det vi vet är att behandlingen av samrådsredogörelsen har skjutits upp, först från den 24 oktober till den 7 november och sedan ytterligare en gång, utan besked om när behandlingen ska ske.
Vi vet också att Exploateringskontoret anser att andelen mindre komplexa projekt i lägen med god efterfrågan behöver öka. Projekt som kan genomföras även i en svagare konjunktur.
Det stämmer bra in på Telefonplans vänners alternativa planförslag, ett förslag som kan ge 350-400 bostäder på centrala Telefonplan. Genom att vi tagit bort överdäckningen av tunnelbanan blir investeringskostnaderna lägre och projektet mindre komplicerat.
Om Telefonplans vänner
Telefonplans vänner är en ideell förening. Vi samlar fakta, träffar politiker och försöker engagera fler. Vår ambition är att kunna bidra med konkreta förslag på hur området kring Telefonplan kan förtätas med bibehållen god närmiljö.
Stöd oss gärna genom att bli medlem.
Vill du engagera dig i Telefonplans vänner maila oss på kontakt@telefonplansvanner.com
Telefonplans Vänner 