Telefonplans Vänner

Kan tomma kontor bli nya bostäder?

Allt fler kontor i Stockholm står tomma. Innanför tullarna har andelen lediga kontorslokaler stigit från 10,3 procent hösten 2025 till 11,1 procent våren 2026. I söderort är andelen lediga kontor ännu högre, 13,8 procent. I norrort nu hela 23,1 procent och vakansgraden lär öka när Ericsson lämnar Kista.

Boverkets uppdrag – utred hur kontor kan bli bostäder

Statistiken om andelen tomma kontor är framtagen av analysföretaget CityMark. På sin webbsida beskriver de utvecklingen från kontorsbrist i Stockholm i slutet av 2010-talet till stadigt ökat antal lediga kontorslokaler de senaste sju åren.

Orsaken är bland annat ökat distans- och hybridarbete, något vi berättat om tidigare.

Och det var just att flera branscher angav att de övervägde att mer permanent använda sig av distans- och hemarbete efter covid-pandemin som fick den dåvarande S-regeringen att ge Boverket i uppdrag att utreda förutsättningarna för omvandling av lokaler till bostäder.

Boverkets första rapport Förutsättningar för omvandling av lokaler till bostäder kom i februari 2021. I den konstaterade verket bland annat att det inte fanns några generella hinder i lovprocessen för omvandlingen av lokaler till bostäder med god boendemiljö. De bedömde inte heller att det fanns några generella hinder under byggprocessen och menade att det är en missuppfattningar att tekniska krav hindrar ombyggnad, eftersom det fanns möjlighet till undantag enligt de regler som gällde när rapporten skrevs.

Störst utmaning var det enligt Boverket att skapa planlösningar som gav tillräcklig tillgång till dagsljus, särskilt i byggnader med stora djup.

Boverket ansåg därför att konvertering av kontor till bostäder handlar om två delvis motstridiga mål, att få fram fler bostäder och att de nya bostäderna ska ha en god kvalitet.

Man tog även upp att det alltid är viktigt att befintligt fastighetsbeståndet utnyttjas på ett så bra sätt, att användningen av en byggnad ska kunna vara flexibel och att återanvändning är viktigt, inte minst ur ett hållbarhetsperspektiv.

Hållbarare att bygga om

Och just hållbarhetsaspekten har lyfts av fler på senare tid, både för att värna kulturhistorien och av klimatskäl, något vi berättat om i ett tidigare inlägg.

Enligt byggforskaren Kristina Mjörnell kan varsam renovering och återanvändning av material minska klimatpåverkan avsevärt.

Kristina Mjörnell har skrivit rapporten Hållbar konvertering av lokaler till bostäder som bygger på resultat framtagna av forskare vid RISE och Lunds tekniska högskola. Det forskarna har försökt ta reda på är vad som krävs för att fler lokaler ska kunna byggas om till bostäder på ett hållbart sätt.

Enligt forskarna är fastighetsägarnas ekonomiska incitament för att göra en konvertering oftast låg, bland annat på grund av att hyran för en lokal är högre än för en bostad. Men om lokalen står tom en längre tid, kan det finnas ett större intresse från fastighetsägaren att konvertera.

Nytt uppdrag till Boverket – minska kraven i plan- och bygglagen

I november 2021 kom Boverkets slutrapport för uppdraget att se över förutsättningarna för ombyggnad. I den föreslog verket ett antal ändringar i plan- och bygglagen, bland annat att begreppet ”ombyggnad” skulle ersättas med ”påtaglig förnyelse” och att de krav som skulle ställas vid påtaglig förnyelse skulle avgränsas till att omfatta tillgänglighet, brister som medför betydande risker med avseende på hälsa och säkerhet samt särskilda krav kopplade till implementeringen av EU-direktiv.

Enligt Boverkets bedömning skulle förslagen i huvudsak innebära en oförändrad kravnivå.

I oktober 2024 fick Boverket så ett nytt uppdrag av den nuvarande borgeliga regeringen: Föreslå lättnader i byggkraven i plan- och bygglagstiftningen vid ändring och ombyggnad.

I slutet på året kom verkets första rapport Omvandling av lokaler till bostäder – Förstudie med förslag till fortsatt arbete för att främja omvandling. I den konstaterar verket bland annat att tillgänglighet och dagsljus liksom takhöjd är de tekniska egenskapskrav som oftast anges som de största utmaningarna vid ombyggnad.

Boverket menade också att det är för enkelt att riva. För att klimatfrågan skulle få större tyngd ansåg de att det troligen behövdes nya styrmedel som kunde öka byggherrarnas incitament att välja att bygga om befintliga byggnader i stället för att riva.

I juni lämnade Boverket sin slutrapport på det andra regeringsuppdraget där de föreslår ett antal lättnader i lagar och föreskrifter. I den skriver de även om Boverkets nya byggregler som trädde i kraft den 1 juli 2025.

Enligt Boverket innebär de nya reglerna minskad detaljeringsnivån vilket kan öppna upp för nya lösningar.

Ett stort antal ändringar i plan- och bygglagen

Boverkets nya föreskrifter är en av flera reglerändringar som nyligen genomförts när det gäller bygglov. Stora förändringar har även genomförts i plan- och bygglagen. De började gälla i december 2025.

I de nyligen införda reglerna, som gäller både för nya byggnader och vid ombyggnad, gäller att kravet på på dagsljus inte längre gäller för varje enskilt rum, utan för lägenheten som helhet. Det innebär t ex att en lägenhet som har ett ljust vardagsrum tillåtas ha ett mörkare kök.

I nybyggda lägenheter gäller nu att dagsljusfaktorn ska vara minst 1,0. I ombyggda bostäder kan en dagsljusfaktor på endast 0,8 procent tillåtas. Även kraven på direkt solljus har lättats upp.

Och ännu fler lättnader i reglerna kan komma att genomföras. I mars 2026 kom regeringens proposition Förenklade regler vid ändring av en byggnad. De föreslagna regeländringarna begränsar bland annat kommunernas möjlighet att ställa följdkrav på hela byggnaden när en större ombyggnad sker. Lättnader föreslås också i kraven på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga vid en ändring av en byggnad.

Maxat antal bostäder, eller bostäderna av god kvalitet

Därmed kommer vi tillbaks till det Boverket skrev i sin första rapport ”konverteringen av kontor till bostäder handlar om två delvis motstridiga mål, att få fram fler bostäder och att de nya bostäderna ska ha en god kvalitet”.

Och till forskarnas slutsats: om kontorslokaler står tomma en längre tid, så ökar fastighetsägarnas incitament att bygga om dem till bostäder. Vilket ju är läget just nu med alla tomma lokaler.

Vi i Telefonplans vänner är inga experter, men de låga kraven på ljustillgång är en ändring som kritiserats av många, till och med av arkitekten som utrett frågan på uppdrag av Boverket.

En intressant aspekt som tas upp i den utredningen är att tillgången till dagsljus inte bara beror på lägenhetens planlösning utan i hög grad även på hur den omgivande bebyggelsen ser ut.

Det kan förefalla självklart att hög och tät bebyggelse ger mörkare lägenheter längst ned i husen, ändå är det en kunskap som allt för ofta glöms bort i modern stadsplanering.

Byggprojekten vid Telefonplan

Sammantaget pågår eller planeras ett stort antal byggprojekt på och kring Telefonplan. I Lägesuppdateringen som visades vid Telefonplans vänners Öppna möte den 19 januari finns planerade och pågående projekt i telefonplansområdet markerade. Mer information om de enskilda projekten hittar du via länkarna nedan.

1. Utbyggnaden av Midsommargården. Tiden för att lämna synpunkter på förslaget gick ut 20 januari 2026. Här kan du ta del av Telefonplans vänners yttrande. Nästa steg i planprocessen är att en samrådsredogörelse presenteras.
2. Flerfamiljshus vid Pingstvägen på grönområde intill Lurparken. Start-PM antogs på stadsbyggnadsnämndens möte i mars 2026.
3. Flerfamiljshus och studentbostäderna på grönområden och villatomter intill Mikrofonvägen. Ingick tidigare i planförslaget för centrala Telefonplan men beslut finns om att det ska brytas ut till eget planområde. Inget eget diarienummer när det här blogginlägget skrivs.
4. Bostäder och kontor på centrala Telefonplan. Projektet är senarelagt på grund av att många utredningar och ekonomiska överväganden behövs innan det kan bli av.
5. Överdäckningen av tunnelbanan för NCC:s kontor. Ingick i planförslaget för centrala Telefonplan 2016, men inte 2022. Blev ett eget planförslag 2024.
6. Kvarteret Klövern vid Tellusborgsvägen, som ersätter en riven byggnad där Engelska skolan hade lokaler som renoverades så sent som 2014, något vi berättat om tidigare.
7. HSB kvarteret Diktafonen i hörnet Telefonplan/Tellusgatan.

Vill du veta mer om planerade projekt gå in på Stockholm växer.

Om Telefonplans vänner

Telefonplans vänner är en partipolitiskt obunden ideell förening. Vår ambition är att kunna bidra med konkreta förslag på hur området kring Telefonplan kan förtätas och förbättras.

Sedan planförslaget för centrala Telefonplan presenterades i december 2022 har vi träffat samtliga politiska partier. Vi har även arrangerat två öppna möten. Till det senaste i januari i år bjöd vi in representanter för samtliga partier.

Med vårt alternativa planförslag skulle centrala Telefonplan kunna få 350-400 bostäder med bibehållen god närmiljö. Genom att vi tagit bort överdäckningen av tunnelbanan blir investeringskostnaderna lägre och projektet mindre komplicerat.

Fler än 1 600 personer har skrivit på vår namninsamling som bland annat lyfter fram vikten av att värna kulturhistoriska värden och områdets unika karaktär.

Alla medlemsintäkter kommer från medlemsavgifter från privatpersoner. Allt vårt arbete sker ideellt. Om du tycker att vårt arbete är viktigt så uppskattar vi därför om du blir medlem. 

Vill du engagera dig i Telefonplans vänner maila oss på kontakt@telefonplansvanner.com